[천지인뉴스] 전세금 HUG가 직접 보관·반환한다…’전월세 안심신탁’ 본격 시행, 임대인 모집 시작
[천지인뉴스] 전세금 HUG가 직접 보관·반환한다…’전월세 안심신탁’ 본격 시행, 임대인 모집 시작
임차인은 보증금 미반환 위험 줄이고 임대인은 연 4.35% 약정 수익률 적용…공공기관이 전세금 관리
20억 원 이하 주택 대상·선순위 부채비율 80% 이하…11월 4일부터 상시 접수, 내년 1월부터 순차 입주
정범규 기자
전세보증금을 임대인에게 직접 지급하지 않고 공공기관인 주택도시보증공사(HUG)에 맡기는 새로운 주택 임대차 제도가 본격 시행된다. 임차인은 보증금 반환에 대한 불안을 줄이고, 임대인은 HUG로부터 매월 약정된 수익을 지급받는 ‘전월세 안심신탁 사업’이다.
국토교통부와 주택도시보증공사는 4일 월세 주택을 전세 형태로 전환해 공급하는 전월세 안심신탁 사업의 첫 임대인 모집을 시작한다고 밝혔다. 이번 사업은 정부의 주택 신속 공급 방안에 따른 후속조치로, 계약구조와 참여요건, 임대인 혜택 등에 대한 관계부처 협의를 거쳐 마련됐다.
특히 이번 모집에서는 임대인에게 세전 연 4.35%의 약정 수익률을 적용한다. 임차인은 예치금을 HUG에 납입하고 계약 종료 후 HUG로부터 직접 돌려받는 방식으로, 기존 전세제도의 보증금 반환 위험을 낮추는 데 초점을 맞췄다.
전월세 안심신탁 사업의 가장 큰 특징은 임대인과 임차인 사이에 HUG가 참여하는 3자 계약구조다.
일반적인 전세계약에서는 임차인이 임대인에게 보증금을 지급하고 계약이 끝나면 임대인으로부터 반환받는다. 그러나 안심신탁에서는 보증금에 해당하는 금액을 임대인에게 직접 전달하지 않는다.
임차인은 전세보증금 상당액을 HUG 전용 계좌에 예치하고, HUG는 해당 자금을 보관·운용한다. 운용을 통해 임대인에게는 계약에서 정한 수익률에 따른 금액을 매월 지급하고, 계약 종료 시 임차인에게 예치금을 직접 반환한다.
임대인과 임차인 사이의 임대차계약은 보증금 없는 월세 형태로 체결되며, 임대인이 받는 월 수익은 HUG가 지급한다.
이러한 구조에서는 임대인이 임차인의 예치금을 직접 보유하지 않기 때문에 보증금의 다른 용도 사용이나 반환 지연에 따른 위험을 줄일 수 있다.
계약에는 주택임대차보호법도 적용된다. 이에 따라 임차인은 일반적인 임대차계약과 마찬가지로 계약갱신청구권, 임대료 증액 제한 5%, 대항력 등 법률상 보호를 받을 수 있다.
다만 보증금이 기존 임대차계약에서 수행하던 담보 기능을 고려해, 임대인이 합리적인 사유로 이의를 신청하는 경우 HUG가 반환할 예치금 일부를 일시 유보할 수 있도록 했다.
계약 체결 과정에서는 전용 임대차계약서를 사용한다.
임차인은 계약 시 예치금의 10%를 납입하고, 입주할 때 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에 납부하면 된다.
예를 들어 예치금이 2억 원인 주택이라면 계약 시 2,000만 원을 납입하고 입주 시 1억 8,000만 원을 추가로 예치하는 방식이다.
임대인에게 지급되는 월 수익도 일정한 기준에 따라 계산된다.
이번 모집공고에서 제시된 세전 연 4.35%의 약정 수익률을 예치금 2억 원에 적용하면 연간 870만 원, 월 72만 5,000원에 해당한다.
실제 지급액은 계약조건과 세금 등에 따라 달라질 수 있다.
임대인의 입장에서는 임차인의 월세 연체에 대한 부담을 줄일 수 있다는 것이 장점이다.
HUG가 매월 약정된 수익을 지급하기 때문에 임차인의 개별 월세 납부 상황에 직접 영향을 받지 않는 구조다.
공실에 따른 부담을 줄이기 위한 지원도 마련됐다.
기존 안심신탁 임대차계약이 종료된 이후 공실이 발생하더라도 안심신탁 사업에 계속 참여하는 조건으로 HUG가 최대 2개월분의 월 수익을 지급한다.
다만 이는 사업 계속 참여 등 정해진 조건을 충족한 경우 적용되는 혜택이다.
사업 참여에는 임대인과 임차인의 소득·자산 제한이 없다.
그러나 임차인의 주거안정과 예치금 관리의 안전성을 고려해 대상 주택과 임대조건에는 일부 제한을 두었다.
대상 주택은 유형에 관계없이 주택가격이 20억 원 이하여야 하며, 기존 선순위 부채비율은 주택가격의 80% 이하여야 한다.
임차인이 HUG에 맡기는 예치금도 적정 전세 시세를 초과할 수 없다.
전세 형태 외에 보증부 월세형 계약도 가능하다. 임차인이 별도로 월세를 부담하는 경우에는 지역과 주택 유형별 전월세전환율을 적용해 환산한 전세가격이 적정 전세 시세 이내인지 검증한다.
정부는 사업 참여 확대를 위해 세제 혜택도 제공한다.
HUG가 개인 또는 법인 임대인에게 지급하는 월 수익에 대해서는 소득세와 법인세를 50% 감면하고, 감면 세액에 부과되는 농어촌특별세 20%도 비과세한다.
일정 요건을 충족한 주택연금 가입자가 안심신탁 계약을 체결하고 규제지역에서 지방으로 이주하는 경우에는 실거주 의무 예외도 허용할 계획이다.
이를 통해 주택연금과 안심신탁 월 수익을 함께 받을 수 있도록 지원한다는 방침이다.
임차인의 목돈 마련을 돕기 위한 금융지원도 추진한다.
HUG와 한국주택금융공사(HF)의 보증을 활용한 전용 전세대출을 마련하고, 소득·자산 요건을 충족하는 임차인은 주택도시기금 버팀목 대출도 이용할 수 있도록 연내 관련 절차를 마무리할 계획이다.
또한 기존 전세계약에서 활용되는 전세보증금반환보증과 임대보증금보증에 별도로 가입할 필요가 없어 보증료 부담도 줄어든다.
사업 참여를 희망하는 임대인은 11월 4일부터 안심전세포털과 전국 HUG 지사를 통해 상시 신청할 수 있다.
임차인이 확보되지 않은 주택도 먼저 신청할 수 있으며, 임대인이 희망하면 HUG 홈페이지에 임대 물건을 등록해 임차인 모집을 지원받을 수 있다.
신청 이후 대상 주택 요건 검증과 3자 계약 체결, 임차인의 예치금 납부 등을 거쳐 2027년 1월부터 순차적으로 입주가 진행될 예정이다.
김이탁 국토교통부 1차관은 “전세금을 공공이 책임지고 보관하는 전월세 안심신탁사업은 임차인에게는 전세사기 걱정 없는 전세를, 임대인에게는 연체와 공실 걱정 없는 월세를 제공하는 새로운 선택지”라고 밝혔다.
이어 “임대인과 임차인에 대한 참여 혜택을 제공해 전월세 안심신탁사업이 임대차 시장의 또 하나의 계약 형태로 자리 잡을 수 있게 지원하겠다”고 강조했다.
정부는 앞으로 참여 실적과 시장 반응 등을 살펴 추가 지원방안을 마련하고 사업을 확대할 계획이다.
새로운 계약방식이 전세보증금 반환 위험을 얼마나 줄일 수 있을지, 실제 임대인과 임차인의 참여로 이어질지에 관심이 모이고 있다.
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정범규 기자
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